ВЕЩНО ПРАВО

Предлагаме Ви подробно изложена процедура на една от най-често срещаните сделки, с цел да Ви изясним последователността на нейното извършване.

Продажба на недвижим имот

Цел на производството

Производството служи за прехвърляне правото на собственост върху недвижими имоти (НИ), а именно: земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката, срещу определена цена в пари. Предмет на продажбата могат да бъдат и ограничени вещни права вурху НИ.

Форма

Съгласно чл. 18 ЗЗД, договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт.

Страни и участници в производството

Страни по нотариалното производство са лицата, от чието име се иска извършването на нотариално действие. Участващи в нотариалното производство са лицата, чието лично изявление нотариусът удостоверява. Страните по нотариалния акт се наричат "Продавач" и "Купувач". Предпоставки за действителност за сделката:
- продавачи могат да бъдат собствениците на НИ, които са навършили пълнолетие и не са поставени под запрещение.
- продажбата може да бъде извършена и чрез пълномощник на собственика.
- купувачи могат да бъда всички физически или юридически лица, които са дееспособни.

Осъществяване на производството

Сделката се изповядва пред нотариус с правомощия за района, в който се намира НИ, обект на продажбата. Производството започва с писмена молба на страните, адресирана до нотариуса и подадена в деловодството му.
Необходими документи
При изповядване на сделката е необходимо да се представят следните документи:
- проект за нотариален акт за продажба на НИ, ако актът не се изготвя от нотариуса;
- ако в сделката участва пълномощник, се представя неговото пълномощно;
- документи, удостоверяващи правото на собственост на продавача (нотариален акт, договор за продажба на общинско или ведомствено жилище, договор за прехвърляне на търговско предприятие с придружаващите го актове за собственост и др.);
- удостоверение за данъчна оценка, издадена от общината по местонахождението на НИ;
- декларация на продавача, че няма непогасени задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски;
- Актуална скица за поземлен имот и сграда, а за „самостоятелен обект в сграда” - схема на обекта (съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър),  издадена от съответното териториално поделение на Службата по геодезия, картография и кадастър (СГКК) към Агенцията по геодезия, картография и кадастър. В случай, че няма одобрена кадастрална карта за района на имота, за УПИ-то се представя актуална скица от съответните компетентни органи (Общинска администрация) и Удостоверение от СГКК, свидетелстващо за липсата на одобрена кадастрална карта/скица, се изисква по преценка на нотариуса;
- декларации за гражданство и граждански състояние, която страните са длъжни да представят на нотариуса при извършване на разпоредителни сделки;
- банково бордеро за платен местен данък
- при прехвърляне на НИ купувачът подава декларация.

Дължим местен данък (за придобиване на НИ)

Местния данък се заплаща преди изповядването на сделката в брой в касите на общинската администрация или безкасово по съответната сметка. Данъкът се заплаща от приобретателя на имуществото, освен ако е уговорено друго.
При внасяне на данъка купувачът или продавачът подават декларация  пред данъчните органи. Данъкът се определя на основа на по-високата сума между данъчната оценка и уговорената продажна цена, обявена в проекта на нотариалния акт. Размерът на данъка се определя от общинския съвет и е от 2 до 4 на сто.

Нотариални такси

Основа за определяне на нотариалната такса е по-високата сума между данъчната оценка и уговорената продажна цена, обявена в проекта на нотариалния акт. Размерът на таксата за продажбана НИ се определя съгласно Тарифа към ЗННД. Таксата се внася по сметка на нотариуса.

Такса за вписване

Основа за определяне на такса вписване е по-високата сума между данъчната оценка и уговорената продажна цена, обявена в проекта на нотариалния акт. Размерът на таксата е 0.1%, но не по-малка от 5 лв. Таксата се събира от Агенция по вписванията.

Вътрешен ход на производството

При изповядване на сделката нотариусът:
- проверява дали НИ се намира в неговия район за правомощия;
- проверява дали няма наложена обезпечителна мярка;
- проверява дали волеизявленията, отразени в проекта за нотариален акт, са явилите се пред него лица;
- проверява дали не съществува пречка за извършване на изповядването;
- установява дали продавачът е собственик на продавания НИ и спазени ли са особените изисквания предвидени в нормативните актове.
Нотариусът прочита проекта на нотариален акт на участващите в производството. След като те потвърдят волеизявленията си, отразени в него, заедно с нотариуса подписват нотариалния акт.
В деня на изповядване на сделката нотариусът представя акта за вписване  в Агенцията по вписвания.
Нотариусът снабдява участниците в производството с препис от нотариалния акт.