Промени в образеца на годишната данъчна декларация (ГДД) за облагане с корпоративен данък за 2017 г. - кои са лицата, задължени да подават декларацията и какъв е начина на подаване на ГДД.

По отношение на кръга от лица, които са задължени да подават декларацията, чл. 92, ал. 4 от ЗКПО предвижда, че лицата, които не са осъществявали дейност по смисъла на Закона за счетоводството (ЗСч) не подават годишна данъчна декларация и годишен отчет за дейността. Това са предприятия, за които са налице едновременно  следните условия:
 а) през отчетния период не са извършвали сделки по чл. 1, ал. 1 от Търговския закон (ТЗ);
б) през отчетния период не са възникнали условия да бъде признат приход съгласно ЗСч и приложимите счетоводни стандарти;
в) не са осъществявали дейност, свързана с инвестиции, производство и/или продажба;
 г) не са осъществявали покупка на стоки и услуги с цел получаване на доходи и печалби.
 
По отношение на начина на подаване на ГДД по чл. 92 от ЗКПО [4] е налице съществена промяна, според която ГДД по чл. 92 от ЗКПО за 2017 г. задължително следва да се подаде по електронен път – чрез интернет с електронен подпис.
 
Съгласно чл. 7 от ЗКПО, подаването на декларациите по образец по този закон се извършва по електронен път. В тази връзка е отменена ал. 5 на чл. 92 от ЗКПО, която предвиждаше отстъпка от 1 на сто от годишния корпоративен данък, но не повече от 1000 лв., за данъчно задължено лице, което подаде годишна данъчна декларация и годишен отчет за дейността до 31 март на следващата година по електронен път и внесе корпоративния данък в същия срок. § 49 от ПЗР на ЗИДЗАДС изрично уточнява, че данъчно задължените лица не ползват отстъпка от дължимия годишен корпоративен данък по реда на отменения чл. 92, ал. 5 от закона за годишната данъчна декларация за 2017 г. Съгласно § 48 от ПЗР на ЗИДЗАДС декларациите по образец по ЗКПО, за които задължението за подаване възниква след 31 декември 2017 г., се подават по електронен път.
 

Министерството на правосъдието ще предоставя по служебен път електронни свидетелства за съдимост за неосъждани лица

Министерството на правосъдието ще бъде компетентно да издава електронните свидетелства по служебен път и след подаване на онлайн заявление по образец. Срокът за получаване на свидетелството е до 3 работни дни.
Въвежда се и облекчение при подаване на заявления за издаване на свидетелства за съдимост на гише в районните съдилища, като отпада изискването гражданите да предоставят препис от акта за раждане или удостоверение за раждане в оригинал или нотариално заверено копие или друг документ, издаден от компетентен орган, удостоверяващ данни за родителите на лицето.

Електронно сводетелство за съдимост

Преводи на документи от чужбина ще се заверяват от нотариуси в България

Заверката на подписа на преводач на документи от чужбина ще се извършва от всички български нотариуси по места, а не както досега – от централното управление на Министерството на външните работи (МВнР) в София. Това предвиждат приети от Министерския съвет промени в Правилника за легализациите, заверките и преводите на документи и други книжа.
С промените отпада необходимостта преводачите или гражданите да пътуват до столицата единствено с цел да заверят превод на определен документ, предназначен за ползване в страната. За услугата до момента МВнР събираше такса от 15 лв., а при нотариусите същото ще струва 6 лева.
За да бъде гарантирана правната сигурност, преводачът ще се легитимира пред нотариуса с издаден от МВнР документ, удостоверяващ, че е вписан в списъка на физически лица, извършващи преводи на документи и други книжа. До момента преводите на документи, предназначени за ползване в страната, трябваше да бъдат заверени от Служба „Заверки и легализации“ към дирекция „Консулски отношения“ в МВнР.
Услугата ще продължи да се извършва както и досега – и от МВнР, ако такава заверка се изисква или се приема от държавата, в която ще се използва.
Мярката е поредната, предприета от правителството за облекчаване и ускоряване на административното обслужване на гражданите и бизнеса в страната.

Промените в Закона за юридическите лица с нестопанска цел

Наближава влизането в сила на промените в Закона за юридическите лица с нестопанска цел, които предвиждат, че всички съществуващи организации ще имат тригодишен срок (от 1 януари 2018 г. до 31 декември 2020 г.) да прехвърлят своята регистрация от съда към Агенцията по вписвания, за което няма да се дължат държавни такси
Очакват се положителни последици от въвеждането на едно от ключовите изменения, а именно прехвърлянето на регистърните дейности от окръжните съдилища към Агенцията по вписванията. Такива последици са:
1) Намаляване на административната тежест в процеса на регистрация на ЮЛНЦ – по-бърза процедура по регистрация, по – ниски държавни такси, електронно подаване на документи;
2) Повишаване на прозрачността и отчетността на ЮЛНЦ – публикуване на всички финансови отчети и отчети за дейността на организациите;
3) Пълноценно използване на организационния и техническия ресурс на Агенцията по вписванията.
Аналогично на търговските дружества, ще трябва да бъдат обявени до 30-ти юни на годината, следваща годината за която се отнасят, финансовите отчети и докладите за дейността на ЮЛНЦ за осъществяваната от тях общественополезна дейност.
Новост е и предвиденият едномесечен срок за заявяване за вписване на обстоятелства, подлежащи на вписване в регистъра на ЮЛНЦ.
Друга съществена промяна по отношение на момента на възникването на статута на ЮЛНЦ в обществена полза – създават се от момента на вписването им в Регистъра на ЮЛНЦ, воден от Агенцията по вписванията. По този начин отпада необходимостта от поддържане на втори специален Централен регистър към Министерството на правосъдието.
 

Придобиване по давност

Отменено е спорното указание на НАП за осигуряване на управителите на малки фирми

Съдружниците и собствениците на търговски дружества не дължат осигурителни вноски за управлението на фирмата, ако с договор или по решение на общото събрание не е определено или договорено възнаграждение за тази дейност. Това е записано в изменение на Указание № 24-00-7/25.02.2010 г. от 26 февруари 2010 г. Промяната в указанието стана след нареждане от изпълнителния директор на НАП Красимир Стефанов. Целта на изменението е да се постигне равнопоставеност и справедливост при плащането на осигурителни вноски от собствениците на малки и средни фирми.

Например ако собственик на ООД, чиито предмет на дейност е извършване на финансови услуги, участва в управлението на фирмата, но общото събрание на фирмата не му е определило възнаграждение и няма договор за управление и контрол, то той ще трябва да се осигурява само за трудовата дейност, която полага във фирмата. Ако обаче получава възнаграждение като управител и работи в дружеството като финансов консултант, то той трябва са се осигурява и в качеството си на управител и като самоосигуряващо се лице.

 

Безумно Указание на НАП …

Публикуваме материал касаещ управители на малки фирми. Според автора,указание на НАП ще доведе до фалит малките фирми и до съдебни дела. Може ли от НАП да искат някой да внася осигуровки върху недължими и неначислени доходи? Действията на НАП ще засегнат над 200 000 управители. Ако Симеон Дянков получава само 3 000 лв заплата и твърди по Нова телевизия, че жена му го храни, с американските си доходи, то тези 200 000 вероятно нямат такъв късмет. Към НАП има Консултативен съвет, в който могат да се гледат подобни Указания преди да видят бял свят. Благодарим на автора на материала г-жа Цена Стоянова и се надяваме, че НАП ще отменят своето Указание, защото точно сега никой не иска бизнесът да минава в сивата икономика. Мнозина си поставят въпроса дали не е било капан регистрацията на фирми с 2 лв капитал?

Указание на НАП № 24-00-7/25.02.2010 г, публикувано на 26.02.2010 г подлуди счетоводители и консултанти в цялата страна и ги накара да се чудят как да го тълкуват и какво да обясняват и съветват клиентите си. Указанието задължава всички вписани в регистрите управители на дружества- ЕООД, ООД, СД, ДЗЗД да се осигуряват, като такива върху минималния осигурителен доход, определен за съответната дейност, без оглед на това дали съществува договор за възлагане на управление със съответния управител и независимо от това, че ако има такъв в него може да е уговорено, че съответният управител ще изпълнява функциите си без възнаграждение, т.е. да внасят осигуровки за НЕДЪЛЖИМИ И НЕНАЧИСЛИМИ доходи. Последното е масов случай на малките фирми, които са си съдружници или еднолични собственици на капитала, управители сами на себе си и едновременно с това работещи в собствените си фирми съответната дейност. В тези случаи НАП иска тези лица да се осигуряват на 2 основания- веднъж по договор за управление и контрол, където минималния осигурителен праг обикновено е около 700- 800 лева и втори път, като самоосигуряващи се върху поне минималния осигурителен доход за тях- 420 лева. Така НАП изисква от най-малките фирми- тези, в които собственикът, управителят и работещият в тях е едно и също лице, да внасят осигуровки върху доход от 1120 – 1220 лева, каквито доходи много от собствениците и управители никога не са и сънували. Става въпрос за всякакви малки фирмички в областта на услугите, търговията на дребно и малките заведения за обществено хранене, на брой над 200 000 по данни на Националния статистически институт. Фактически реално тези собственици не получават доходи, като управители на фирмите си. За значителна част от тях начисляването на подобни заплати, като управители би довело фирмите им до фалит и естествено всеки от тях е решил, подпомагайки дейността си да не си начислява заплати, каквито не е изкарал, защото иначе така сам би декапитализирал собствената си фирмата. НАП, обаче с това указание изисква от тях точно това- да внесат осигуровки, които годишно възлизат на около 4500 – 5000 лева. Много от собствениците на такива фирми, гневно коментират, че при това положение най-вероятно ще затворят бизнеса си или ще минат на сиво или черно. “Защо тогава ни улесняваха и подтикваха да си регистрираме дружества с 2 лева капитал, за да може по-късно държавата да ни обере с осигуровки. Ако в България целта е да остане само едър бизнес, по-добре направо да ни закрият!”, се възмущават засегнати. Въпросното указание повдига множество въпроси за счетоводителите и много от тях се чудят как така ще начисляват осигуровки върху несъществуващи реално възнаграждения и дали НАП ги кара да осчетоводяват неизплатени и недължими пари. На практика НАП иска да се платят осигуровки върху нещо, което не само няма да се плати, но и НЕ СЕ ДЪЛЖИ ИЗОБЩО, което пък повдига и други въпроси- част от осигуровките са за сметка на осигуреното лице и те се удържат от неговото възнаграждение. Когато няма и няма да има такова, от къде ще се удържат, питат изумени счетоводители? Не е ясно и при евентуално майчинство какво ще бъде нетното възнаграждение на такъв осигурен с неначислено и неизплатено, защото е недължимо възнаграждение. Всъщност въпросното Указание противоречи на множество нормативни актове и влезли в сила решения на Върховния административен съд на РБ, коментират запознати. Едно от сочените най-често решения № 7327/09.07.2007 г по адм.дело № 2778/2007 г на ВАС сочи: “Дори съдружникът ... да е получавал месечното си възнаграждение за неговия личен труд по управлението на дружеството, това все още не означава, че той е задължително осигурено лице по смисъла на чл. 4, ал. 1, т. 7 КСО. Според тази разпоредба - чл. 4, ал. 1, т. 7 КСО - задължително осигурени за всички осигурени социални рискове по този кодекс са изпълнителите по договори за управление и контрол на търговски дружества, едноличните търговци, неперсонифицираните дружества, както и синдиците и ликвидаторите. Тя се намира в ал. 1, а останалите точки на тази ал. 1 визират работници и служители, които упражняват трудова дейност под формата на наемен труд, независимо дали по трудово, по облигационно или по служебно правоотношение и независимо дали въз основа на трудов или граждански договор, на избор или на назначаване. Поради това като задължително осигурени лица по чл. 4, ал. 1, т. 7, предл. първо КСО следва да бъдат третирани само лицата, които не са съдружници в търговското дружество и имат сключен договор за управление, независимо дали този договор е трудов или е граждански (мандатен). Но дори да се разшири кръгът на тези лица и със съдружниците в търговско дружество, които има сключен с дружеството договор за управление, основният критерий за определянето на лицата, които са задължително осигурени лица по чл. 4, ал. 1, т. 7, предл. първо КСО, не се променя: това са изпълнителите по договори за управление. А според чл. 141, ал. 7 ТЗ договорът за управление се сключва в писмена форма. Писмената форма в случая е условие за валидност, а не за доказване на договора.

 Поради това няма валиден договор за управление на търговско дружество с ограничена отговорност, ако този договор не е сключен в писмена форма. Липсва ли валидно сключен договор за управление, липсва и изпълнител по него, липсва и задължително осигурено лице по чл. 4, ал. 1, т. 7, предл. първо КСО. През призмата на посочения критерий, изразеното от контролните органи на НОИ, а след това и от касационния жалбоподател, становище, че и съдружниците, които управляват дружеството без договор за управление и получават възнаграждение за този си труд, са задължително осигурени лица по чл. 4, ал. 1, т. 7, предл. първо КСО, представлява едно недопустимо разширително тълкуване на тази разпоредба. Недопустимо, защото един от принципите при тълкуването на правото е, че когато правната норма установява задължение или тежест, тя не може да бъде тълкувана разширително. Неразширителното (стриктното) тълкуване на чл. 4, ал. 1, т. 7, предл. първо КСО води до извода, че задължително осигурени лица по смисъла на тази разпоредба са лицата, които са изпълнители по договори за управление, независимо дали са и съдружници, а стеснителното тълкуване - че задължително осигурени лица са само изпълнителите по договор за управление, които не са съдружници в търговското дружество.” Целият текст на съдебното решение четете от тук: http://docstore.odit.info/?s=4&rid=3451 [1]

По-скорошно съдебно решение № 14345/ 22.12.2008 г по адм.дело № 8102/2008 г на ВАС постановява: “Установено е, че същият е осъществен в резултат на изпълнени от лицето услуги на дружеството с ограничена отговорност, в което то е съдружник и управител, без да има сключен договор за възлагане на контрол и управление. Съгласно чл. 141, ал. 7 от ТЗ договорът за управление се сключва в писмена форма и тя е такава за валидност. След като няма валиден договор, липсва и изпълнител по него с това качество. Ревизираното лице с качеството съдружник притежава съвкупност от права, имуществени и неимуществени, като от категорията на последните е и правото по чл. 123 от ТЗ да участва в управлението на дружеството. Същевременно в изпълнение на чл. 124 от ТЗ той има и съответното задължение да участва в това управление, но и да оказва съдействие за осъществяване на неговата дейност. От тук касаторът извежда първото си възражение, което е основателно.

 В процесния случай, въпреки че практически задълженото лице е осъществявало дейност по управление на дружеството по смисъла на чл. 141 от ТЗ, то в качеството му на обикновен съдружник е осъществявало такава и по обикновено управление, както и такава по оказване съдействие за осъществяване на дейността на дружеството за постигане на неговите цели, т.е. фактически и правни действия от името и за сметка на същото. Тези задължения по естеството си са неимуществени и са част от членственото правоотношение на съдружника. Следва да бъде споделена тезата на касатора, че правоотношенията между съдружник и ООД могат да се основават на трудов договор, на граждански договор, на мениджърски договор, но и да се основават на закона, а именно на чл. 124 от ТЗ. В последната хипотеза няма насрещна престация, понеже получател на услугата е дружеството, респ. неговите клиенти. Осъществяваната дейност от ревизираното лице не е независима икономическа дейност по смисъла на чл. 4 от ЗДДС (отм.), респ. същото не е данъчно-задължено лице по чл. 3 от цитирания закон. Следва да се приеме в случая, че услугите с личен труд, предоставяни от съдружник са такива предоставяни вместо дружеството, което се определя от предмета на дейност на същото, а именно производство и ремонт на корабни изделия, както и от специалността на физическото лице - корабен инженер.” 

Целият текст на съдебното решение четете от тук: http://docstore.odit.info/?s=4&rid=3454 [2]

Всъщност, според специалисти в бранша, указанието противоречи на самия Кодекс за социално осигуряване, тъй като видно от мотивите при неговото внасяне в Народното събрание и според доклада на Социалната комисия в Парламента става ясно, че всъщност законотворците под спорната дума “неначислени” възнаграждения е имал нещо съвсем различно от визираните в Указанието неначислими и недължими възнаграждения. В Доклада към Законопроекта за бюджета на държавното обществено осигуряване за 2010, внесен от МС, с който всъщност се прави промяната в Кодекса за социално осигуряване, изискващ плащане и върху неначислени възнаграждения се казва:

“Г-жа Митрева представи и измененията и допълненията в Кодекса за социално осигуряване, които са предвидени с §6 от законопроекта. С тях се цели подобряване събираемостта на осигурителните вноски и задълженията на Националния осигурителен институт при неоснователно изплатени осигурителни плащания, засилване на контролните функции на контролните органи на НОИ. Повишава се степента на гарантиране осигурителните права на осигурените лица, като се въвежда задължение за внасяне на осигурителни вноски и върху неначислените възнаграждения в съответствие с принципа на текущото начисляване. По този начин ще се постигне съответствие между законодателството в областта на трудовите отношения, социалното осигуряване и счетоводството. Предвидени са съответните изменения в уредбата на осигурителния стаж и изчисляване на паричните обезщетения.” 

Целият доклад можете да видите от тук:
http://www.parliament.bg/?page=ns&lng=bg&nsid=5&action=show&Type=cmStan&gid=231&SType=show&id=1594 [3]

Компетентните припомнят, че принципът на текущо начисляване е уреден в чл.4, ал.1 от Закона за счетоводството и означава: “Чл. 4. (1) Счетоводството се осъществява и финансовите отчети се съставят в съответствие с изискванията на този закон при съобразяването със следните основни счетоводни принципи: 1. текущо начисляване - приходите и разходите, произтичащи от сделки и събития, се начисляват към момента на тяхното възникване, независимо от момента на получаването или плащането на паричните средства или техните еквиваленти и се включват във финансовите отчети за периода, за който се отнасят;” Т.е. При липсваща сделка или събитие, липсва основание за начисляване, тъй като липсва договор или в него е уговорено, че няма да има възнаграждение. Следователно не може да има начисляване. Всъщност всичко това директно и много подробно е казано в самите мотиви на Министерски съвет към Законопроекта на Закона за държавния бюджет за 2010 г: “Промените в част първа от КСО имат за цел подобряване събираемостта на осигурителните вноски, както и вземанията на НОИ за неоснователно извършени осигурителни плащания и изплащането на обезщетенията за временна неработоспособност и трудоустрояване и за майчинство. Законопроектът предвижда засилване на контролните функции - превантивен и последващ контрол, който се осъществява от контролните органи на НОИ. Предвижда се задължение за внасяне на осигурителни вноски и върху неначислени възнаграждения. Осигурителните вноски за ДОО по правило са месечни вноски, като едно от основните им предназначения е да осигурят ритмичност на приходите по фондовете на ДОО с оглед обезпечаване на средства за изплащане на краткосрочните обезщетения и пенсиите.
От 1 януари 2007 г. чрез законодателни промени в кодекса бяха предприети мерки срещу недобросъвестните осигурители, които не изплащат регулярно трудови възнаграждения с цел избягване внасянето на осигурителни вноски за ДОО, като се въведе дължимост на вноските и при начислени, но неизплатени възнаграждения. Обвързването на дължимостта на вноските с начисляване на трудовите възнаграждения изигра своята положителна роля в противодействието срещу некоректните осигурители и оправда своето въвеждане. Един от основните принципи при осъществяване на счетоводството и съставяне на финансовите отчети е принципът на текущо начисляване (чл. 4, ал. 1, т. 1 от ЗСч.). На основание на този принцип разходите, произтичащи от сделки и събития, следва да се начисляват към момента на тяхното възникване, независимо от момента на получаването или плащането на паричните средства или техните еквиваленти, и се включват във финансовите отчети за периода, за който се отнасят. Принципът на текущото начисляване обаче не визира периода, през който технически се извършва начисляването на разходите за възнаграждения. Счетоводната политика представлява съвкупност от принципи, изходни положения, концепции, правила, бази и процедури, възприети от предприятието за отчитане на неговата дейност и за представяне на информацията във финансовия отчет.
Въпреки че след като положеният труд по трудово правоотношение е възмезден (чл. 242 от Кодекса на труда (КТ) и че при разработване на счетоводната политика, освен изискванията, залегнали в СС № 1 – Представяне на финансови отчети, следва да се вземат предвид и разпоредбите на приложимото трудово право, някои осигурители все още разработват счетоводна политика, въз основа на която начисляването не се извършва периодично, вследствие на което не внасят ритмично осигурителните вноски. За да се постигне напълно целта, поради която се обвързва дължимостта на вноските с начисляване на трудовите възнаграждения, мярката следва да се доразвие, като се въведе дължимост на вноските за ДОО и при неначислени трудови възнаграждения. По този начин некоректните осигурители редовно ще начисляват и изплащат трудовите възнаграждения и ще се постигне съответствие и съгласуваност между осигурителното, трудовото и счетоводното законодателство. Предложените изменения и допълнения са фискална мярка, чрез която се цели ритмичност на приходите по фондовете на ДОО и поредно ограничаване действията на осигурителите, които са на границата на сивата икономика. Във връзка с внасянето на осигурителни вноски върху неначислени възнаграждения са направени съответните промени в текстовете, отнасящи се за осигурителния стаж и изчисляване на паричните обезщетения.”

Целият текст на решението на Министерски съвет можете да намерите от тук: http://docstore.odit.info/?s=4&rid=3453 [4]

За специалистите и собствениците и управители на дружества остава да чакат указание, което да разясни Указанието на НАП от 25.02.2010 г и да се надяват, че разширителното тълкувание на НАП е било само недоразумение. Автор  Цена Стоянова. (Извадката е взета от Софийска Търговско-Промишлена камара)

Удължава се срокът за актуализация на регистрацията на администраторите на лични данни

Срокът за актуализация на регистрацията на администраторите на лични данни се удължава до 15 февруари 2010 г. КЗЛД напомня за задължението на администраторите на лични данни по чл.18, ал.3 от ЗЗЛД да уведомяват Комисията за всяка промяна на регистрираните обстоятелства преди нейното настъпване.

Администратор, който започне обработване на лични данни без да е подaл заявление за регистрация като такъв, се наказва с глоба или с имуществена санкция в размер от 2000 до 20 000 лв.

Предявяване на искове за обезщетение за причинени вреди вследствие на извършено нарушение на ЗЗК

Предявяване на искове за обезщетение за причинени вреди вследствие на извършено нарушение на ЗЗК

Упражнявайки своите правомощия Комисията  за защита на конкуренцията  действа в защита на обществения интерес, а не в полза на конкретния подател на искането или сигнала, във връзка с които е образувано конкретно производство. Целта на налаганите от КЗК санкции е да бъдат наказани нарушителите, да се възстанови конкуренцията на засегнатия пазар и да се въздейства превантивно срещу бъдещи подобни нарушения.
Отговорността за извършени нарушения по ЗЗК е административнонаказателна, поради което имуществените санкции и глоби, наложени въз основа на влезли в сила решения на комисията, постъпват в полза на републиканския бюджет, а не се предназначени да обезщетят пострадалите от нарушението лица.
В производствата пред Комисията не е допустимо предявяването на частни искове за обезщетение на пострадали от нарушението лица.
С влизането в сила обаче на новия Закон за защита на конкуренция, в чл. 104 е уредена изрично възможността за предявяване на искове за обезщетение за причинени вреди вследствие на извършено нарушение на ЗЗК. Право на обезщетение имат всички физически или юридически лица, дори и когато нарушението не е било насочено директно срещу тях. Лицата, които считат, че са претърпели вреди могат да подадат иск самостоятелно или колективно пред съответния окръжен съд по реда на ГПК. Съгласно Закона за защита на потребителите, колективен иск за обезщетение може да бъде предявен и от сдружения на потребителите.
Лицето, което търси обезщетение за претърпените от него вреди може да се позове на влязло в сила решение на КЗК, което има обвързваща сила за гражданския съд. Такава сила имат както решението на Комисията, което не е обжалвано и срещу което жалбата е оттеглена, така и решението на Върховния административен съд, с което се потвърждава решението на КЗК за установяване на нарушение. Обвързващата сила на тези решения спрямо съда се отнася до тяхната валидност и законосъобразност – нарушението, както и нарушителите следва да се приемат от съда за установени и не е необходимо да се събират доказателства в тази насока. Решенията на Комисията имат обвързващ характер само когато става въпрос за същото поведение и за същия нарушител или нарушители, за които КЗК се е произнесла.
Що се отнася обаче до конкретно претърпените вреди, техния размер и връзката им с извършеното нарушение на ЗЗК, доказателствената тежест е върху лицето, претендиращо обезщетението.
Правото да се иска обезщетение се погасява в срок от 5 години от влизане в сила на решението на КЗК или на ВАС.

Покупката на недвижим имот „на дупка” или както е придобила публичност „на зелено”, крие някой особености и рискове, на които трябва да се обърне специално внимание.

Предварителен договор

Същността на спецификите при този тип сделки с недвижими имоти произтича от факта, че се сключва предварителен договор за покупко-продажба на една бъдеща вещ, която не съществува към момента на взимане на решението за покупка. С оглед на това типичният предварителен договор се съчетава с допълнителен такъв, а именно за строителен продукт. Като страна по предварителния договор клиентът е заинтересуван от качеството и нивото, но което ще му бъде предаден апартамента от строителя-инвеститор. Не по-маловажен е фактът, че именно със средствата на клиентите-купувачи не малък процент инвеститори осъществяват строителството на целите сгради. Оттук възниква необходимостта да се защитят плащанията от купувачите, както и да им се гарантира качествено и в срок предаване на апартамента им.
На какво трябва да обърнете внимание преди да купите жилище на зелено?
Преди да се пристъпи към избор и плащане на първоначални вноски по даден имот „на зелено”, следва да се извърши детайлна проверка на строителната документация на строителят-продавач. Тази проверка предполага комбинация от познания в областта на административно-правните процедури, съчетани с добри познания на стадиите, през които минава една сграда от етапа на закупуването на терена, през нейното проектиране, одобряване на строителната документация, реализация, до окончателното й въвеждане в експлоатация. Затова е препоръчително да се ползват услугите на адвокат или друго лице, което професионално се занимава с този вид дейност.
Като първа стъпка преди вземането на решение за покупка следва да се провери правото на строителя-продавач да построи и да ви продаде след това, имотът, който вие сте харесали на картинка за момента. За целта се гледат нотариалните актове за терена, неговото отреждане /т.е дали на него може да се строи сградатата, която се твърди/, одобрените архитектурни проекти /това са чертежите на имота, които строителят-продавач трябва да спази и които се заверяват в общината/, издаването на разрешение за строеж, без което не може да се започне строителството и т.н.
На второ място следва да се пристъпи към подписването на предварителен договор. Резонно е плащанията да са обвързани с конкретни етапи от строителството, като такива може да са кота „цокъл”, дадена плоча от сградата, кота „било”, Акт 14, 15, 16, фаза „груб строеж” или Разрешение за ползване. Друг много важен момент е в договора да фигурира точно описание на Строително-монтажните работи /СМР/, които строителят-продавач се задължава да извърши за Вас и чието изпълнение следва да се провери при предаването на имота. Следва да има точно фискиран краен срок предаването на сградата с Разрешение за ползване, независимо от това към кой момент ще бъде изплатена цялата цена и ще бъде прехвърлена собствеността. След този срок следва да се начисляват лихви за забава, а след изтичането на няколко месеца, но не повече от половин година от първоначалната дата, то следва да има предвидена клауза, че купувачът може да се откаже от сделката като получи право да си получи парите обратно, ведно с натрупаните неустойки, лихви и разноски по събирането им.

Плащане след подписване на предварителен договор

След извършването на първоначалното плащане на етап предварителен договор, следват останалите такива. Те варират във времето и са възможни множество комбинации в зависимост от етапа на строителство на сградата. По правило последната вноска е при прехвърлянето на собствеността, като не е задължително да стане, когато сградата е окончетелно готова. Напротив, повечето от строителите дори предпочитат да продадат имота под формата на нотариален акт на преди или поне на етап „груб строеж”. Нашия съвет е собствеността да се прехвърля, когато сградата е окончателно приета, като най-чист вариант и в краен случай на етап „груб строеж”. Затова, за да се увеличи повишаване на сигурността на нашите клиенти-купувачи, ние препоръчваме да правят нотариална заверки на подписите върху предверителните договори, с цел да се избегне воденето на съдебни дела и да се премине директно на ниво изпълнение на задълженията на строителя.

Купуване на имот чрез жилищен кредит

В днешно време голяма част от покупки, включително и тези „на зелено” се финансират чрез кредити от банки. Това е трети участник в процеса на покупката, което неминуемо води до усложнаване на нещата. Повечето хора са склонни да гледат на банките като на институция, която поставя само условия и създава усложнения, но не осъзнават факта, че именно участието на банката при тяхната покупка им носи по-голяма сигурност. Тази сигурност се изразява в завишените критерии за проверка на собствеността, поради фактът, че банките не желаят да получат в обезщетение на предоставените Ви пари, имоти, които не са чисти или които ще бъдат забавени или изпълнени некачествено.

На последно място искаме да отбележим, че всяка една покупко-продажба на недвижим имот и строго индивидуална. Позициите и желанията на страните, съчетани със спецификите на отделните сгради и наличието на кредитираща банка, водят до наличието на множество сценария, по които може да протече Вашата покупка.

За допълнителни въпроси по настоящето изложение можете да се свържете с нас на посочените контакти или чрез формата за запитване .